Η αγορά ακινήτων δεν κινείται τυχαία. Στην πραγματικότητα ακολουθεί έναν επαναλαμβανόμενο κύκλο, που ιστορικά διαρκεί περίπου 15 έως 20 χρόνια.
Στη διεθνή οικονομική βιβλιογραφία αυτός ο κύκλος είναι γνωστός ως 18ετής κύκλος ακινήτων και χρησιμοποιείται συχνά για να κατανοήσουν επενδυτές, ιδιοκτήτες και αναλυτές σε ποια φάση βρίσκεται κάθε φορά η αγορά. Το βασικό συμπέρασμα για την Ελλάδα σήμερα είναι σχετικά σαφές. Ο κύκλος δεν έχει ολοκληρωθεί. Η αγορά βρίσκεται σε φάση ώριμης ανόδου όχι στο τέλος της. Οι 5 φάσεις της αγοράς ακινήτων.
- Κρίση, Κάθαρση.
Οι τιμές πέφτουν, οι αγοραπωλησίες μειώνονται και πολλοί ιδιοκτήτες ή τράπεζες πιέζονται οικονομικά. Σε αυτή τη φάση η αγορά καθαρίζει από τις υπερβολές της προηγούμενης περιόδου.
- Ανάκαμψη.
Οι τιμές σταθεροποιούνται και η εμπιστοσύνη αρχίζει να επιστρέφει. Οι πρώτοι επενδυτές επανεμφανίζονται και οι συναλλαγές αυξάνονται σταδιακά.
- Ανάπτυξη.
Η αγορά αρχίζει να κινείται πιο δυναμικά. Οι συναλλαγές αυξάνονται αισθητά και οι τιμές ακινήτων ανεβαίνουν.
- Ώριμη άνοδος.
Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται αλλά με πιο ισορροπημένο ρυθμό. Η αγορά γίνεται πιο επιλεκτική και οι αγοραστές εξετάζουν περισσότερο την ποιότητα και τη θέση των ακινήτων.
- Κορύφωση και διόρθωση.
Σε αυτή τη φάση εμφανίζονται συχνά υπερβολές. Όταν συσσωρευτούν σοβαρές ανισορροπίες, η αγορά οδηγείται σε διόρθωση.
Πού βρίσκεται η Ελλάδα σήμερα;
Αν δούμε την πορεία της ελληνικής αγοράς τα τελευταία χρόνια, μπορούμε να διακρίνουμε περίπου τις εξής φάσεις,
- 2009 – 2017. Περίοδος κρίσης και μεγάλης πτώσης τιμών.
- 2018 – 2021. Σταδιακή ανάκαμψη.
- 2022 – 2024. Ισχυρή ανάπτυξη της αγοράς.
- 2025 και μετά: Φάση ώριμης ανόδου
Μετά από μια βαθιά και πολυετή κρίση, η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να έχει περάσει πλέον σε μια πιο σταθερή και ισορροπημένη περίοδο. Οι τιμές αυξάνονται, αλλά μέχρι στιγμής δεν παρατηρούνται σε γενικευμένη μορφή τα φαινόμενα που χαρακτηρίζουν μια Φούσκα.
Πότε τελειώνει ένας κύκλος ακινήτων.
Στην ιστορία, το τέλος ενός τέτοιου κύκλου σπάνια έρχεται ήρεμα. Πολλές φορές κλείνει με μια μεγάλη κρίση, όπως μια οικονομική κατάρρευση ή μια σοβαρή διεθνή σύγκρουση που αλλάζει τις ισορροπίες στην παγκόσμια οικονομία. Σήμερα αρκετοί αναλυτές πιστεύουν ότι πλησιάζει στο τέλος ενός τέτοιου μεγάλου οικονομικού κύκλου. Μέχρι πρόσφατα πολλοί φοβόντουσαν κυρίως μια οικονομική κρίση λόγω των υψηλών χρεών και των αυξημένων επιτοκίων. Τώρα όμως οι γεωπολιτικές εντάσεις δημιουργούν και τον φόβο μιας μεγαλύτερης διεθνούς σύγκρουσης. Ένας κύκλος ακινήτων δεν τελειώνει απλώς επειδή οι τιμές έχουν ανέβει. Στην πραγματικότητα, οι κύκλοι της αγοράς ολοκληρώνονται συνήθως όταν εμφανιστούν ταυτόχρονα αρκετές αρνητικές συνθήκες που δημιουργούν σοβαρές ανισορροπίες. Τέτοιες συνθήκες είναι ο υπερβολικός τραπεζικός δανεισμός, η μεγάλη υπερπροσφορά νέων ακινήτων, η απότομη αύξηση των επιτοκίων και η σημαντική πτώση της ζήτησης. Όταν αυτοί οι παράγοντες συνδυαστούν, η αγορά μπορεί να οδηγηθεί σε διόρθωση.
Στην ελληνική αγορά ακινήτων, προς το παρόν, δεν παρατηρείται ένας τόσο έντονος συνδυασμός αυτών των παραγόντων που θα μπορούσε να οδηγήσει σε μια γενικευμένη φούσκα. Η αγορά δείχνει να κινείται σε πιο ισορροπημένο πλαίσιο, αν και δεν λείπουν οι επιμέρους πιέσεις.
Οι μεγαλύτεροι κίνδυνοι σήμερα δεν εμφανίζονται σε ολόκληρη την αγορά, αλλά κυρίως σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Πιο ευάλωτα θεωρούνται τα υπερτιμημένα ακίνητα, τα παλαιά ή ενεργειακά υποβαθμισμένα σπίτια, καθώς και τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου η πραγματική ζήτηση είναι περιορισμένη.
Αντίθετα, μεγαλύτερη ανθεκτικότητα παρουσιάζουν τα μικρά και λειτουργικά διαμερίσματα, τα ακίνητα που βρίσκονται σε καλές αστικές ή τουριστικά δυναμικές περιοχές, οι ενεργειακά αναβαθμισμένες κατοικίες, αλλά και γενικότερα τα ακίνητα που έχουν σωστή και ρεαλιστική τιμή σύμφωνα με τα δεδομένα της αγοράς.
Σε μια περίοδο ώριμης ανόδου, το σημαντικότερο στοιχείο δεν είναι απλώς η αγορά ή η πώληση ενός ακινήτου, αλλά η σωστή εκτίμηση της πραγματικής του αξίας. Η σύγχρονη τεχνολογία επιτρέπει πλέον την ανάλυση μεγάλου όγκου δεδομένων της αγοράς, προσφέροντας πιο αντικειμενικές και τεκμηριωμένες προσεγγίσεις.
Για παράδειγμα, μέσα από την ελληνική πλατφόρμα AiSpiti.gr παρέχεται δυνατότητα εκτίμησης αξίας ακινήτου με χρήση τεχνητής νοημοσύνης, βασισμένη σε πραγματικά δεδομένα της αγοράς. Τέτοια εργαλεία μπορούν να βοηθήσουν ιδιοκτήτες και επενδυτές να λαμβάνουν πιο ψύχραιμες και τεκμηριωμένες αποφάσεις.
Συνολικά, η ελληνική αγορά ακινήτων δεν φαίνεται να βρίσκεται στο τέλος του κύκλου της. Αντίθετα, βρίσκεται σε μια φάση ώριμης ανόδου, η οποία χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη επιλεκτικότητα αλλά και σταθερή ζήτηση. Σε αυτή την περίοδο, όσοι κινούνται με στρατηγική, ρεαλιστικές αποτιμήσεις και προσεκτική επιλογή ακινήτων έχουν περισσότερες πιθανότητες να ενισχύσουν την αξία της επένδυσής τους τα επόμενα χρόνια.
Η ιστορία του Real Estate έχει αποδείξει επανειλημμένα ότι τα κεφάλαια δεν αναζητούν μόνο υψηλές αποδόσεις, αλλά πρωτίστως ασφάλεια. Καθώς η γενικευμένη σύρραξη στη Μέση Ανατολή κλιμακώνεται, δημιουργείται ένα νέο κύμα επενδυτικής μετανάστευσης. Μεγάλοι επενδυτές, που μέχρι πρότινος εμπιστεύονταν αναδυόμενα κέντρα όπως το Ντουμπάι ή το Κατάρ, στρέφουν πλέον το βλέμμα τους προς τη Δύση, αναζητώντας ήρεμα νερά. Η ένταξη της Καλαμάτας σε αυτό το γεωπολιτικό και επενδυτικό αφήγημα είναι μια εξαιρετικά έξυπνη κίνηση, καθώς η πόλη συνδυάζει μοναδικά πλεονεκτήματα που την καθιστούν το απόλυτο καταφύγιο.
Κλείνοντας, αξίζει να σημειωθεί ότι σε μια περίοδο όπου η αγορά ακινήτων γίνεται πιο επιλεκτική, η γνώση της πραγματικής αξίας ενός ακινήτου αποτελεί ίσως το σημαντικότερο εργαλείο για ιδιοκτήτες και επενδυτές. Η αξιοποίηση δεδομένων και σύγχρονων τεχνολογιών εκτίμησης, όπως αυτές που χρησιμοποιούνται στην ελληνική πλατφόρμα AiSpiti.gr, συμβάλλει ώστε η αγορά να λειτουργεί με μεγαλύτερη διαφάνεια και να υπάρχει μια πιο σαφής εικόνα των πραγματικών τιμών των ακινήτων.
